賃貸住宅に住んでいて、「退去時にどこまで原状回復が必要なのか」「費用はどのくらいかかるのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。正しい知識がないまま退去日を迎えると、思わぬ費用が生じて困る場合もあります。原状回復には国土交通省が示すガイドラインがあり、入居者と賃貸オーナーの負担範囲には明確な考え方があります。本記事では、原状回復や費用負担の考え方を整理しながら、退去時の困りごとを防ぐためのポイントを解説します。これから退去を控えている方も、将来に備えて知識を身に付けたい方も、ぜひ参考にしてください。【目次】賃貸住宅の「原状回復」とは？知っておきたい基本の考え方賃貸住宅における「原状回復」とは、借りた部屋を一定の考え方に基づいて元の状態に戻して返すことです。ただし、「入居時の状態に完全に戻す」という意味ではない点に注意が必要です。原状回復の考え方を正しく理解しておくことで、退去時の不要な負担や困りごとを避けやすくなります。まずは基本的な考え方から見ていきましょう。国土交通省ガイドラインの考え方国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復の範囲と費用負担の考え方が示されています。このガイドラインは、賃貸住宅の退去時における困りごとを未然に防ぐために作成されたものです。ガイドラインでは、原状回復を「貸借人の故意・過失・不注意、または通常の使用を超える使い方によって生じた損耗や破損を元に戻すこと」と定義されています。つまり、日常生活を送るなかで自然に発生する汚れや傷、経年劣化については、原則として入居者の負担にはならないのです。2020年4月の民法改正により、この考え方は法律（民法621条）にも明文化されました。なお、契約時期や内容によっては旧民法が適用される場合もありますが、その場合でもガイドラインの考え方が判断基準として用いられることが多くなっています。特約がある場合は特約が優先される原状回復を考えるうえで確認しておきたいのが、契約内容に記載されている「特約」です。特約とは、賃貸住宅ごとに定められた個別の取り決めを指します。例えば、「退去時のハウスクリーニング費用を入居者が負担する」といった内容が特約として記載されていることがあります。原則として、契約内容に明記された特約は優先されるため、契約前に確認しておくことが重要です。ただし、特約が有効とされるためには、内容が具体的かつ合理的であり、入居者が十分に理解・合意していることが前提です。一方的に不利な内容であったり、国土交通省のガイドラインの趣旨に大きく反したりする特約は、無効となるケースもあります。特約が記載されている「賃貸借契約書」を確認する際に押さえておきたいポイントは、以下の記事にまとめています。原状回復費用（修繕費）の負担区分原状回復費用（修繕費）を入居者と賃貸オーナーのどちらが負担するかは、損耗や破損が「通常使用の範囲内かどうか」で判断されます。ここでは、入居者が負担するケースと、賃貸オーナーが負担するケースを具体例とともに整理します。入居者が負担するケース：故意・過失・手入れ不足入居者の使い方や管理状況が原因で発生した損傷は、原則として入居者の負担となります。おもな例として、以下のようなものがあります。手入れ不足によるカビや水あか飲食物をこぼしてできたシミ物を落としたことによる床や設備の傷・破損たばこのヤニ汚れや臭いペットによるひっかき傷や汚れ部屋の鍵の紛失や破損これらは入居者の注意や管理によって防げる可能性が高いため、入居者が修繕費用を負担するケースが多くなります。日頃からこまめに掃除をしたり、物を丁寧に扱ったりすることで、退去時の負担を減らせるでしょう。賃貸オーナーが負担するケース：経年劣化・通常損耗経年劣化や通常損耗は、生活をするなかで自然に生じる変化と考えられています。これらの修繕費用は賃料に含まれているとして、原則として賃貸オーナーが負担します。おもな例として、以下のようなものがあります。家具や家電の設置による床のへこみ畳や壁紙（クロス）の日焼けや変色冷蔵庫裏の電気焼け画鋲やピンの穴（通常の範囲内）入居者に特別な落ち度がない場合、こうしたものに対して修繕費がかかることは少ないでしょう。ただし、「通常の範囲」を超える使い方をしていた場合は、入居者負担となることもあるため注意が必要です。経過年数による負担割合の考え方入居者が原状回復費用（修繕費）を負担するケースであっても、費用の全額をそのまま負担するとは限りません。原状回復費用（修繕費）の算定では、設備や内装の「経過年数（使用年数）」を考慮するのが基本的な考え方とされています。設備や内装は時間の経過とともに価値が下がるため、残存価値を踏まえて負担割合を調整しなければなりません。国土交通省のガイドラインでは、内装や設備ごとに、耐用年数の目安と負担割合の考え方が示されています。例えば、畳床・カーペット・クッションフロアなどは「6年で残存価値1円となるように負担割合を算定する」と明記されています。つまり、入居から6年が経過している場合、これらの張り替え費用はほぼ賃貸オーナー負担となるわけです。ただし、残存価値がほぼなくなっている場合でも、工事の人件費や作業費用はかかるため、状況によっては入居者に一定の費用負担が発生することも理解しておきましょう。原状回復費用（修繕費）について賃貸住宅管理会社や賃貸オーナーと話し合う際には、経過年数が適切に反映されているかどうかを確認することが大切です。賃貸住宅の原状回復時に困らないためのポイント賃貸住宅では、退去時の原状回復をめぐって困りごとが起こるケースもあります。しかし、契約前・入居中にいくつかのポイントを意識しておくだけで、不要な負担や困りごとを避けやすくなります。ここでは、原状回復で困らないために入居者ができる対策を紹介します。特約の内容を把握しておく前述のとおり、原状回復に関する特約が契約内容に記載されている場合、原則として特約が優先されます。契約時に内容をしっかり確認しておかないと、退去時に「知らなかった」と困ることになるため注意が必要です。契約の内容は専門用語が多く使われていて、読みにくいと感じるかもしれません。しかし、退去時の困りごとを避けるためには、細かい部分まで読み込むことが大切です。不明点は必ず事前に確認しておき、納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。入居時の状態を写真に撮っておく入居した時点ですでにあった汚れや傷については、入居者がつけたものではないことを示せなければ、入居者負担になる可能性があります。そのため、入居後できるだけ早い段階で部屋の状態を写真で記録しておくことが重要です。壁・床・天井・水回り・建具など、気になる箇所は細かく撮影しておきましょう。さらに、撮影した写真を賃貸住宅管理会社へ共有しておくと安心です。賃貸オーナーが自身で管理している場合は、賃貸オーナーと共有するとよいでしょう。「入居時チェックリスト」が用意されている賃貸住宅の場合は、写真と併せて記録を残しておくと、退去時に示す証拠として役立ちます。面倒に感じるかもしれませんが、この一手間が退去時の安心につながります。入居中の過ごし方に注意する入居中の使い方や管理状況によって生じた汚れや傷は、入居者の負担になるケースがほとんどです。日頃から丁寧に使う意識を持つことで、退去時の原状回復費用（修繕費）を抑えられるでしょう。特に注意したいポイントとして、以下のようなことが挙げられます。水回りのカビ・水あかを放置しないエアコンのフィルター清掃を怠らない室内やベランダで喫煙しない日常のちょっとした心がけが、退去時の負担軽減につながります。完璧を目指す必要はありませんが、できる範囲で丁寧に使うことを意識するとよいでしょう。まとめ賃貸住宅の退去時には「原状回復」する必要があります。とはいえ、入居者が修繕費用を負担するのは、故意・過失・不注意によって生じた損傷であり、通常の生活による汚れや経年劣化は賃貸オーナーの負担となるのが一般的です。ただし、契約内容に特約がある場合はその内容が優先されるため、入居時の確認が重要となります。特約の内容を十分に理解し、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。また、入居時の状態を写真で記録し、入居中も丁寧に使用することで、原状回復をめぐる困りごとを防ぎやすくなります。経過年数による負担割合の考え方も理解しておくと、退去時の話し合いがスムーズに進むでしょう。不安な点があれば、早めに賃貸住宅管理会社や賃貸オーナーに相談することをおすすめします。原状回復について正しく理解し、円満な退去を目指しましょう。v